| 2．知らないと損をする！サブリースに関わる、“5つの家賃” | 30年一括借上に不安を抱えるオーナー様へ。良いサブリースか悪いサブリースか、契約内容を正しく把握することが第一歩です。

知らないと損をする!
サブリースに関わる、“5つの家賃”

サブリースでは細かく分けて5つの家賃があります。

貸出賃料

入居者を募集した際の賃料

成約賃料

実際に入居者が払う賃料

適正賃料

募集から2ヶ月程度で入居が決まると想定される賃料

設定賃料

サブリース契約上で設定した賃料

借上げ賃料

オーナーに実際に支払われる賃料※借上げ賃料=設定賃料×保証賃率

今サブリースで物件を所有されている方は、設定賃料と借上げ賃料のみしかご存知でないということがほとんどだと思います。
設定賃料とは、サブリース会社が査定し、契約で設定した賃料のこと。
借上げ賃料とは、サブリース会社がオーナーに払うお金のこと。設定賃料に、契約で定めた保証賃料を掛けたものが借上げ賃料となります。
例えば、ご自身がお持ちの物件をサブリース会社が査定して賃料を一部屋5万円にしたとします。 この場合5万円が設定賃料となり、仮に保証賃料が80%であれば4万円が借上げ賃料となります。

ここで重要なのは設定賃料でしか貸せないわけではないということです。
ご自身の持っている物件が設定賃料でしか貸し出せないと思い込んでしまうことが、非常にもったいないと思います。

あくまで、設定賃料はサブリース契約上の賃料であり、実際に入居者が払うのは成約賃料です。 入居者はこの成約賃料をサブリース会社に支払っています。
中には設定賃料の方が高く設定されていることもありますが、その状態は長く続きません。 2年に1度など定期的に行われる賃料査定の時期に入ると、成約賃料の引き下げ・設定賃料の見直しが行われるからです。

成約賃料が分かればご自身の物件の価値が明確になり、設定賃料が適切かわかるはずですが、オーナーが尋ねても 「個人情報保護の兼ね合い」などを理由にしてサブリース会社は成約賃料をなかなか教えてくれません。

では何で物件の価値を判断すればよいのでしょうか。成約賃料に代わる判断材料、それが適正賃料です。 適正賃料とは、募集から2ヶ月程度で入居が決まると想定される賃料のことです。 適正賃料を知るためには、ご自身の持っている物件、例えば駅徒歩15分圏内の2LDK、築15年だとして、周辺がどのぐらいの家賃相場になっているのかを調べます。 相場の現状把握ができていれば、サブリース会社が提示している設定賃料の引き下げが適正かどうかをある程度判断することができます。

サブリースで損をしないためには、現状分析による適正賃料の把握と設定賃料の見極めが重要です。